Costi e tasse

Name: GetNearMe
Author: GetNearMe

Imposte, notaio, agenzia, mutuo: tutti i costi per comprare casa in Italia. Calcolo prezzo-valore, agevolazioni prima casa, IVA e registro.

Quando acquisti da un privato (o da un'impresa che vende un immobile costruito da più di 5 anni senza opzione IVA), si applicano le seguenti imposte:

Imposta	Prima casa	Seconda casa
Imposta di registro	2% (minimo 1.000 euro)	9% (minimo 1.000 euro)
Imposta ipotecaria	50 euro (fissa)	50 euro (fissa)
Imposta catastale	50 euro (fissa)	50 euro (fissa)

Per la prima casa, l'imposta di registro al 2% si calcola sul valore catastale (sistema prezzo-valore), non sul prezzo dichiarato in atto. Questo è quasi sempre vantaggioso.

Quando acquisti da un'impresa costruttrice (entro 5 anni dalla costruzione/ristrutturazione, oppure con opzione IVA), si applicano:

Imposta	Prima casa	Seconda casa
IVA	4%	10%
Imposta di registro	200 euro (fissa)	200 euro (fissa)
Imposta ipotecaria	200 euro (fissa)	200 euro (fissa)
Imposta catastale	200 euro (fissa)	200 euro (fissa)

Attenzione: l'IVA si calcola sul prezzo di vendita dichiarato, non sul valore catastale. Questo rende l'acquisto da impresa generalmente più costoso in termini fiscali.

Il sistema prezzo-valore consente di calcolare le imposte sulla base del valore catastale anziché sul prezzo di vendita. Si applica solo agli acquisti da privato di immobili a uso abitativo.

Come si calcola il valore catastale

Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata per un coefficiente:

Prima casa: rendita catastale x 1,05 x 110 = rendita x 115,5
Seconda casa: rendita catastale x 1,05 x 120 = rendita x 126

Esempio pratico

Immobile con rendita catastale di 800 euro, acquistato come prima casa a 180.000 euro:

Valore catastale: 800 x 115,5 = 92.400 euro
Imposta di registro: 92.400 x 2% = 1.848 euro
Imposte ipotecaria + catastale: 50 + 50 = 100 euro
Totale imposte: 1.948 euro (anziché 3.600 euro calcolando il 2% su 180.000)

Oltre alle imposte, ecco tutte le spese da mettere in conto:

Voce	Costo indicativo	Note
Notaio (atto + mutuo)	2.000-5.000 euro	A carico dell'acquirente
Agenzia immobiliare	2-5% + IVA 22%	Sia acquirente che venditore pagano
Perizia bancaria	200-400 euro	Richiesta dalla banca per il mutuo
Istruttoria mutuo	0,2-0,5% del mutuo	Commissione bancaria una tantum
Imposta sostitutiva mutuo	0,25% (1a casa) / 2% (2a casa)	Sull'importo del mutuo erogato
Assicurazione incendio/scoppio	Variabile	Obbligatoria con il mutuo
Geometra (verifica urbanistica)	300-800 euro	Fortemente consigliato prima del compromesso
APE	150-300 euro	A carico del venditore, ma se manca...
DOCFA (variazione catastale)	300-600 euro	Solo se necessario per difformità catastali

Le agevolazioni prima casa riducono significativamente il carico fiscale. Per accedervi, devi rispettare tutti i seguenti requisiti:

L'immobile non deve essere di lusso: escluse le categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville), A9 (castelli e palazzi)
Residenza: devi trasferire la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi dal rogito
Non possedere altro immobile nello stesso Comune: non devi essere titolare (neppure in quote) di un altro immobile acquistato con agevolazioni prima casa nello stesso Comune
Vendita della precedente prima casa: se hai già usufruito delle agevolazioni per un altro immobile, devi venderlo entro 2 anni dal nuovo acquisto

Se non rispetti questi requisiti (es. non trasferisci la residenza entro 18 mesi), l'Agenzia delle Entrate recupera la differenza d'imposta più una sanzione del 30% e gli interessi.