Il mutuo

Il percorso del mutuo si articola in fasi precise, ciascuna con tempistiche definite:

Tempo totale: dai 45 ai 90 giorni dalla prima richiesta alla stipula. Tienine conto quando concordi la data del rogito nel compromesso.

Ogni banca applica criteri standard per decidere se e quanto prestarti:

• LTV (Loan To Value): rapporto tra mutuo e valore dell'immobile. Il massimo standard è l'80%. Per ottenere un mutuo al 100% serve la garanzia Consap
• Rapporto rata/reddito: la rata mensile non deve superare il 30-35% del reddito netto familiare
• Durata: da 10 a 30 anni. Durate più lunghe riducono la rata ma aumentano significativamente gli interessi totali
• Tasso fisso vs variabile: il fisso garantisce rata costante per tutta la durata. Il variabile segue l'Euribor e può salire o scendere
• TAEG: il Tasso Annuo Effettivo Globale include tutti i costi (interessi, spese istruttoria, perizia, assicurazione obbligatoria). È il numero da confrontare tra diverse offerte

Il Fondo di Garanzia per la Prima Casa, gestito da Consap, è uno strumento statale che facilita l'accesso al mutuo, soprattutto per i giovani. Il fondo è stato prorogato fino al 31 dicembre 2027.

Come funziona

Lo Stato garantisce una parte del mutuo al posto tuo, riducendo il rischio per la banca. La garanzia è del:

• 50% della quota capitale per tutti i richiedenti
• 80% della quota capitale per le categorie prioritarie con ISEE fino a 40.000 euro

Categorie prioritarie

• Giovani under 36
• Giovani coppie (almeno un componente sotto i 36 anni)
• Famiglie monogenitoriali con figli minori
• Conduttori di alloggi IACP (case popolari)

Requisiti

• ISEE non superiore a 40.000 euro annui (per la garanzia all'80%)
• Mutuo non superiore a 250.000 euro
• L'immobile non deve essere di lusso (categorie A1, A8, A9)
• Non essere proprietario di altri immobili a uso abitativo

Oltre al costo del mutuo stesso, ci sono due voci obbligatorie da considerare:

Imposta sostitutiva

Si paga una tantum al momento della stipula del mutuo:

• 0,25% dell'importo del mutuo per l'acquisto della prima casa
• 2% dell'importo del mutuo per la seconda casa

Esempio: su un mutuo di 150.000 euro per la prima casa, l'imposta sostitutiva è di 375 euro.

Assicurazione incendio e scoppio

L'assicurazione incendio e scoppio sull'immobile è obbligatoria per legge quando si accende un mutuo. Copre i danni all'immobile da incendio, fulmine, esplosione e scoppio.

Puoi sottoscriverla con la compagnia proposta dalla banca oppure con una polizza esterna (spesso più conveniente). La banca non può obbligarti a scegliere la loro polizza.

Altre assicurazioni (vita, perdita impiego) possono essere proposte ma non sono obbligatorie.