Errori da evitare

Anche una semplice parete spostata rispetto ai titoli edilizi originali è un abuso. Le conseguenze sono gravi:

• L'immobile diventa invendibile (il notaio non può rogitare)
• Non è possibile ottenere il mutuo (la banca rifiuta la perizia)
• Blocca futuri interventi edilizi (ristrutturazione, ampliamento, Superbonus)
• L'acquirente diventa responsabile dell'abuso

Soluzione: incarica un geometra o un tecnico abilitato per verificare la conformità urbanistica e catastale dell'immobile PRIMA di firmare il compromesso. Il costo (300-800 euro) è irrisorio rispetto ai problemi che previeni.

Se emergono abusi sanabili, la sanatoria ha costi e tempi variabili (da 1.000 a 5.000+ euro, da 2 a 12 mesi). Se l'abuso non è sanabile, non comprare.

Un immobile può avere ipoteche (volontarie, come quelle bancarie, o giudiziali) e pignoramenti che l'acquirente potrebbe ereditare.

Come proteggerti:

• Richiedi una visura ipotecaria aggiornata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (puoi farla anche online)
• Verifica che eventuali ipoteche bancarie vengano cancellate al rogito (il notaio se ne occupa)
• Se ci sono ipoteche giudiziali (per debiti del venditore), pretendi la cancellazione prima del rogito
• In caso di pignoramenti in corso, non procedere all'acquisto

La donazione è uno dei problemi più insidiosi nel mercato immobiliare italiano. Se l'immobile (o un immobile precedente nella catena) proviene da una donazione, ci sono rischi concreti.

Il problema

Gli eredi legittimari del donante possono impugnare la donazione con l'azione di riduzione entro 20 anni dalla trascrizione della donazione (o 10 anni dalla morte del donante). Se l'azione ha successo, l'immobile torna nell'asse ereditario e l'acquirente lo perde.

Conseguenze pratiche

• Le banche spesso rifiutano il mutuo su immobili provenienti da donazione recente
• L'acquirente rischia di perdere l'immobile anche anni dopo l'acquisto

Soluzioni possibili

• Polizza assicurativa specifica: copre il rischio di impugnazione della donazione (costo 1-3% del valore)
• Rinuncia degli eredi: tutti i legittimari rinunciano formalmente all'azione di riduzione (atto notarile)
• Attendere 20 anni: dalla trascrizione della donazione, il diritto si prescrive
• Risoluzione consensuale: il donante e il donatario risolvono la donazione e poi il donante vende direttamente

Dal 2010, la planimetria catastale deve corrispondere allo stato di fatto dell'immobile. Se non corrisponde, il notaio non può rogitare.

Difformità comuni:

• Tramezzi spostati o rimossi
• Bagno aggiunto
• Terrazza chiusa
• Diversa distribuzione degli ambienti

Soluzione: se la difformità è urbanisticamente legittima (ha un titolo edilizio), basta un aggiornamento catastale tramite procedura DOCFA, da affidare a un geometra o architetto. Costo: 300-600 euro, tempi: 1-4 settimane.

Se la difformità non ha titolo edilizio, si tratta di un abuso e va prima sanata (se possibile).

L'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce che l'acquirente è solidalmente responsabile con il venditore per le spese condominiali dell'anno in corso e dell'anno precedente all'acquisto.

In pratica: se il venditore non ha pagato le spese condominiali degli ultimi due anni, il condominio può chiederle a te.

Come proteggerti:

• Richiedi la dichiarazione dell'amministratore che attesti la regolarità dei pagamenti
• Verifica l'importo delle spese ordinarie mensili
• Controlla se esiste un fondo cassa e a quanto ammonta
• Inserisci nel compromesso una clausola che obbliga il venditore a consegnare la dichiarazione dell'amministratore aggiornata al rogito

Le delibere di lavori straordinari (rifacimento facciata, tetto, ascensore, cappotto termico) possono comportare costi di decine di migliaia di euro.

La regola generale: il costo dei lavori straordinari grava su chi è proprietario al momento della delibera. Ma attenzione: le clausole contrattuali possono modificare questa regola.

Cosa verificare:

• Chiedi all'amministratore i verbali delle assemblee degli ultimi 2-3 anni
• Verifica se sono stati deliberati lavori non ancora eseguiti o in corso
• Controlla se il condominio ha debiti in essere (con fornitori, per lavori pregressi)
• Inserisci nel compromesso una clausola che mette a carico del venditore tutti i lavori deliberati prima del rogito

L'immobile potrebbe essere gravato da servitù o vincoli che ne limitano l'uso:

• Servitù di passaggio: il vicino ha diritto di passare attraverso la tua proprietà
• Servitù di veduta: limitazioni alla possibilità di costruire o modificare finestre/balconi
• Servitù di acquedotto: tubature che attraversano la proprietà
• Vincoli paesaggistici: limiti alle modifiche esterne in zone tutelate
• Vincoli archeologici: restrizioni in aree di interesse archeologico

Dove trovarli: nella visura ipotecaria, nell'atto di provenienza e nel regolamento condominiale (per le servitù reciproche tra condomini).

Un immobile in classe energetica G o F comporta bollette elevate e, soprattutto, la necessità di interventi di riqualificazione energetica in vista della Direttiva UE "Case Green".

La Direttiva prevede che gli edifici residenziali raggiungano la classe E entro il 2030 e la classe D entro il 2033. L'Italia dovrà recepire la direttiva e stabilire le modalità, ma il trend è chiaro.

Costi tipici di riqualificazione:

• Cappotto termico: 40-80 euro/mq di superficie da isolare
• Sostituzione infissi: 300-800 euro per infisso
• Caldaia a condensazione: 2.000-4.000 euro
• Pompa di calore: 5.000-12.000 euro
• Fotovoltaico: 5.000-10.000 euro (3-6 kWp)

Quando valuti un immobile in classe bassa, calcola il costo di riqualificazione nel prezzo totale. Un immobile a 150.000 euro in classe G con 30.000 euro di lavori necessari costa in realtà 180.000 euro.