Il compromesso (preliminare)

Il compromesso, o contratto preliminare di compravendita, è un contratto bilaterale con cui venditore e acquirente si obbligano reciprocamente a stipulare il rogito notarile entro una data concordata. Ha pieno valore legale.

A differenza della proposta d'acquisto (che è unilaterale fino all'accettazione), il compromesso nasce già come accordo di entrambe le parti e contiene tutti i dettagli della futura vendita.

Il suo fondamento giuridico è l'art. 2932 del Codice Civile: se una delle parti si rifiuta di stipulare il rogito, l'altra può ottenere una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto non concluso (esecuzione in forma specifica).

In molti casi, quando la proposta d'acquisto viene accettata e contiene tutti i dettagli necessari, funziona già come preliminare. Tuttavia, è buona prassi stipulare un compromesso separato, soprattutto per compravendite complesse.

Il compromesso va registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro:

• 20 giorni dalla firma se redatto come scrittura privata
• 30 giorni dalla firma se redatto dal notaio (atto pubblico o scrittura privata autenticata)

La registrazione è un obbligo fiscale. Se non viene effettuata, si applicano sanzioni dal 120% al 240% dell'imposta dovuta.

Imposte di registrazione

Le imposte versate al compromesso vengono detratte da quelle dovute al rogito, quindi non si pagano due volte.

La trascrizione del compromesso nei Registri Immobiliari è facoltativa, richiede un atto notarile e costa circa 500-1.000 euro in più. Perché farla?

La trascrizione ti protegge da:

• Doppia vendita: il venditore vende a un terzo dopo aver firmato il compromesso con te. Con la trascrizione, il tuo diritto prevale
• Ipoteche successive: se dopo il compromesso il venditore contrae debiti e l'immobile viene ipotecato, la trascrizione ti protegge
• Pignoramenti: creditori del venditore non possono aggredire l'immobile se il compromesso è trascritto

La trascrizione ha effetto per 3 anni dalla data concordata per il rogito (e comunque non oltre 1 anno dalla scadenza). È particolarmente consigliata quando il rogito è previsto a distanza di mesi o quando l'importo dell'affare è elevato.