Checklist completa dei documenti che il venditore deve fornire: visura catastale, APE, titoli edilizi, conformità urbanistica e cosa controllare.
Questi documenti provano che il venditore è il legittimo proprietario e che l'immobile è libero da vincoli:
| Documento | Dove ottenerlo | Cosa verificare |
|---|---|---|
| Atto di provenienza | Notaio che ha stipulato l'ultimo passaggio | Come il venditore è diventato proprietario: acquisto, donazione, successione, assegnazione. Attenzione alle donazioni: gli eredi legittimari possono impugnare entro 20 anni |
| Visura catastale | Agenzia delle Entrate (online su sister.agenziaentrate.gov.it o sportello) | Intestazione corretta al venditore, rendita catastale (serve per calcolare le imposte), categoria catastale, consistenza (vani o mq) |
| Visura ipotecaria | Conservatoria dei Registri Immobiliari / Agenzia delle Entrate online | Assenza di ipoteche (anche residue da mutui estinti), pignoramenti, sequestri, trascrizioni pregiudizievoli. Se c'è un'ipoteca da mutuo, deve essere cancellata al rogito |
Questi sono i documenti più critici. La conformità catastale e urbanistica è obbligatoria per il rogito:
| Documento | Dove ottenerlo | Cosa verificare |
|---|---|---|
| Planimetria catastale | Agenzia delle Entrate (online o sportello) | Deve corrispondere esattamente allo stato reale dell'immobile. Se non corrisponde, il rogito non si può stipulare (D.L. 78/2010). Costo aggiornamento (DOCFA): 300-600€ |
| Titoli edilizi | Comune, Ufficio Tecnico / Archivio Edilizio | Licenza edilizia, concessione, permesso di costruire, DIA, SCIA, CILA, eventuali condoni. Lo stato attuale deve corrispondere ai titoli. Questa è la verifica più importante: la conformità catastale NON garantisce la conformità urbanistica |
| Certificato di agibilità (ex abitabilità) | Comune, Sportello Unico per l'Edilizia | Attesta che l'immobile rispetta sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico. Per immobili molto vecchi potrebbe non esistere |
| CDU (Certificato Destinazione Urbanistica) | Comune | Obbligatorio solo per terreni o immobili con area pertinenziale superiore a 5.000 mq |
Consiglio fondamentale: incarica un geometra o tecnico abilitato per verificare la conformità urbanistica PRIMA del compromesso. Costa 300-800€ ma può salvarti da problemi molto più costosi.
| Documento | Dove ottenerlo | Cosa verificare |
|---|---|---|
| APE (Attestato Prestazione Energetica) | Tecnico certificatore abilitato (geometra, ingegnere, architetto iscritto) | Classe energetica da A4 (massima efficienza) a G (minima). Validità 10 anni. Obbligatorio per legge in ogni compravendita. Costo: 150-300€ |
| Certificazione conformità impianti | Installatore/tecnico che ha realizzato o certificato l'impianto | Dichiarazione di conformità per impianto elettrico, idraulico e gas (D.M. 37/2008). Se mancano, la responsabilità passa all'acquirente dopo l'acquisto |
Se l'immobile è in condominio, richiedi questi documenti all'amministratore:
| Documento | Cosa verificare |
|---|---|
| Regolamento condominiale | Vincoli d'uso (divieto attività professionali, animali domestici, B&B), criteri di ripartizione spese, limitazioni alle modifiche |
| Dichiarazione dell'amministratore | Regolarità nei pagamenti delle spese condominiali, delibere di lavori straordinari approvati o previsti, stato del fondo cassa, eventuali cause in corso |
| Verbali ultime assemblee | Lavori straordinari deliberati (rifacimento facciata, tetto, ascensore), contenziosi, situazione morosità condominiale |
Attenzione: le spese condominiali dell'anno in corso e dell'anno precedente sono solidalmente a carico dell'acquirente (art. 63 disp. att. c.c.). Se il venditore ha arretrati, potresti doverli pagare tu.
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